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データセンターREITおすすめ比較【2026年】Equinix・Digital Realty・国内J-REIT

編集部（制度解説）作成
AIデータセンター投資ナビ編集部
中小企業経営強化税制・投資促進税制・即時償却スキームについて、公表資料を確認して記事を作成しています。個別の税務判断は必ず税理士にご相談ください。

この記事の結論

データセンターREITを公式開示で比較。米国のEquinix（EQIX）・Digital Realty（DLR）の事業内容と配当実績、データセンター2物件を保有する産業ファンド投資法人（3249）、日本プロロジスリート・GLP投資法人の投資対象の確認結果、購入方法とリスクを解説。

本記事は2026年9月16日時点で各社・各投資法人の公式開示（有価証券報告書・決算短信・IR公式サイト）を個別に確認して作成しています。配当金・分配金は将来にわたって支払いが継続または同額であることを保証するものではなく、上場株式・投資証券の価格は日々変動します。投資の最終判断は必ずご自身の責任で、金融商品取引業者（証券会社）を通じて行ってください。当サイトは特定銘柄の売買を推奨するものではありません。

データセンターREIT比較の前提として押さえておくこと

「データセンターREIT」とは、データセンター施設をテナントに賃貸し、その賃料収益を投資家に分配する不動産投資信託（REIT）を指します。上場株式・投資証券として証券取引所で売買できる点が、GPUサーバーそのものを購入して運用する直接投資と大きく異なります。

ただし「データセンターREIT」という言葉には注意が必要です。世界的に見ても、保有資産のほぼ全てがデータセンターという特化型REITの代表例は米国の取引所に上場しており（Digital Realtyの四半期報告書には、シンガポール取引所に上場するデータセンターREIT「Digital Core REIT」も記載されています）、日本国内の東証上場REIT（J-REIT）で「データセンター特化型」を公式に掲げている銘柄は、2026年9月16日時点で確認できませんでした。「物流施設と一緒にデータセンターも保有している」といった紹介がされることがありますが、後述のとおり公式サイトのポートフォリオ説明とは食い違うケースがあるため、本記事では各投資法人・企業の公式開示だけを根拠に整理します。

米国上場のデータセンター特化REIT（Equinix・Digital Realty）

データセンターを主要資産とする代表的な上場REITは、米国のエクイニクス（Equinix、ティッカー：EQIX、Nasdaq上場）とデジタル・リアルティ・トラスト（Digital Realty Trust、ティッカー：DLR、NYSE上場）です。いずれも米国証券取引委員会（SEC）に提出された四半期報告書（Form 10-Q）で事業内容・配当実績を確認できます。両社とも米国の法人（コーポレーション）が税務上REITの資格を選択している形態で、日本のJ-REIT（投資法人という別の法的主体）とは法的な形態が異なる点に注意してください。

銘柄ティッカー・上場市場事業内容（公式開示ベース）直近の配当実績
Equinix（エクイニクス）EQIX・Nasdaq世界77市場・282拠点のデータセンター（IBXデータセンター、うちxScale型23拠点を含む）でコロケーション・相互接続サービスを提供1株あたり5.16ドル（四半期配当）。2026年7月29日に宣言、2026年9月16日支払（record date 2026年8月19日）。直前の支払は2026年6月17日（同額5.16ドル）
Digital Realty Trust（デジタル・リアルティ）DLR・NYSEグローバルにデータセンター・コロケーション・相互接続ソリューションを提供する米国REIT普通株式の年間配当率は1株あたり4.88ドル。2026年上期は2026年2月19日宣言分（2026年3月31日支払）・2026年5月12日宣言分（2026年6月30日支払）の2回を実施

配当額はいずれも各社が公式に開示した実績値であり、将来の配当を約束するものではありません。また、上記は普通株式（コモンストック）に対する配当で、優先株式には別の配当条件が設定されています。配当利回り（年間配当額÷株価）を計算する場合は、後述のとおり株価が日々変動するため、算定した時点を必ず明記してください。

日本国内でデータセンターに投資できるREITの実態

「データセンターREIT比較」としてよく名前が挙がる日本プロロジスリート投資法人（東証：3283）とGLP投資法人（東証：3281）について、両社の公式サイトを確認したところ、日本プロロジスリート投資法人は「クオリティ重視の物流施設特化型リート」、GLP投資法人は大規模な「先進的物流施設」を主たる投資対象とすると明記されており、いずれのトップページ・ポートフォリオ説明にもデータセンター資産に関する記載は見当たりませんでした。この2銘柄を「データセンター保有REIT」として紹介する情報は、2026年9月16日時点で公式開示による裏付けが取れないため、本記事では取り上げません。

一方、公式サイトで実際にデータセンター物件の保有が確認できたJ-REITは産業ファンド投資法人（東証：3249）です。同投資法人は物流施設や工場・研究開発施設に加えて「インフラ施設」にも投資しており、その一部として以下の2物件を公式サイトのポートフォリオページで開示しています。

物件名所在地延床面積取得価格備考（公式サイト記載）
IIF品川データセンター東京都品川区二葉二丁目9番15号19,547.11平方メートル49億円テナント数1・稼働率100.0%。主要テナントは㈱ザイマックスと記載
IIF大阪豊中データセンター大阪府豊中市新千里西町一丁目1番8号20,027.14平方メートル56億円ITソリューション企業グループの関西地区における事業運営拠点と記載

産業ファンド投資法人全体の直近の確定分配金は、2026年7月期（第38期。2026年2月1日から2026年7月31日、基準日2026年7月末日）で1口あたり4,094円（利益超過分配金162円を含む。2026年10月3日確認）でした。その前の2026年1月期は4,506円でした。ただしこれは物流施設・工場・インフラ施設を含む投資法人全体の分配金であり、データセンター2物件だけの収益に対応する数値ではない点に注意してください。同投資法人はデータセンター特化型ではなく、あくまで分散型のインフラ・産業用不動産ファンドです。

購入方法と配当・分配金利回りの確認のしかた

Equinix・Digital Realty Trustは米国の証券取引所に上場する外国株式のため、外国株式取引に対応した証券会社の口座から購入します。取扱銘柄・最低取引単位・NISA成長投資枠の対象可否は証券会社ごとに異なるため、口座を開設している（またはこれから開設する）証券会社の公式サイトで個別に確認してください。産業ファンド投資法人などの国内J-REITは、国内株式と同様に東証REIT市場で1口単位から売買できます。

配当利回り・分配金利回りは「年間配当（分配金）額 ÷ 株価（投資口価格）」で計算され、株価は取引時間中つねに変動します。そのため本記事のような比較記事に載っている利回りの数値は、掲載時点のスナップショットに過ぎません。現時点の正確な利回りを知りたい場合は、証券会社の銘柄ページや各社IRサイトの株価情報で、確認した日付とあわせて自分で計算することをおすすめします。各社の配当実績（1株・1口あたり金額と宣言日・支払日）は、各社の四半期報告書や公式サイトで公表されます。出典欄の四半期報告書（Form 10-Q）は提出時点の内容で、更新されません。

GPUサーバー直接投資との違い（概要）

データセンターREITとGPUサーバー直接投資は、同じ「AIデータセンター関連の投資」というくくりで語られることがありますが、仕組みは大きく異なります。REITは取引所を通じた金融商品としての投資である一方、GPUサーバー直接投資は特定の設備を発注・保有し、中小企業経営強化税制などの税制優遇を活用する実物投資です。両者の詳しい比較は、当サイトのデータセンターREIT vs 直接投資の記事で解説しています。

比較の軸データセンターREITGPUサーバー直接投資
購入・発注の方法証券会社を通じて取引所で株式・投資証券を売買GPUサーバー販売会社に直接発注し設備を取得
流動性取引所の取引時間中はいつでも売買可能設備の中古売却が必要で、買い手探しに時間がかかる
収益の性質テナントからの賃料収益をもとにした配当・分配金（金額は各社の開示による）GPUサーバーの稼働によるレンタル料等の事業収益（業者・契約により異なる）
主な税制上の位置づけ配当所得・譲渡所得としての課税（NISA等の非課税制度の対象となる場合がある）中小企業経営強化税制A類型などの即時償却・税額控除の対象になり得る（適用要件の充足が必要）

どちらが向いているかは、投資額の規模、流動性をどの程度重視するか、税制優遇を活用できる事業形態かどうかによって変わります。GPUサーバー投資業者ごとの違いはGPUサーバー販社比較の記事で、税制優遇の仕組みは節税シミュレーターで個別に確認できます。

リスクと確認しておきたい注意点

投資した金額を下回って戻ってくることがあります。REITの投資口価格・株価は市況により下落することがあり、配当・分配金が減額・無配になる可能性もあります。損失が生じない・利益が約束されているかのような説明を受けた場合は、金融商品取引法上の勧誘規制に抵触するおそれがあるため注意してください。

  • 米国REIT（Equinix・Digital Realty）は米ドル建てのため、円換算した評価額・受取配当額は為替レートの影響を受けます。
  • 米国株式の配当には現地の源泉徴収税が課される場合があり、確定申告時の外国税額控除の要否は税理士に確認してください。
  • 国内J-REITも含め、投資法人が保有物件を売却・入れ替えることで、資産構成（データセンター物件の保有状況を含む）は将来変わり得ます。本記事の物件情報は2026年9月16日時点の確認結果です。
  • データセンター特化を標榜する銘柄が新たに上場する可能性はありますが、本記事では公式開示で確認できていない銘柄・上場予定について記載していません。

よくある質問

データセンター特化型のJ-REITは日本にありますか

2026年9月16日時点で、東証に「データセンター特化型」を公式に掲げるJ-REITの上場は確認できませんでした。データセンター物件を保有するJ-REITの実例としては、物流施設・インフラ施設等を分散して保有する産業ファンド投資法人（東証：3249）が挙げられます。

日本プロロジスリートやGLP投資法人はデータセンターを保有していますか

両投資法人の公式サイトのポートフォリオ説明では、投資対象を物流施設と明記しており、データセンター資産に関する記載は確認できませんでした。データセンター保有REITとして紹介する情報を見かけた場合は、各投資法人の公式サイトのポートフォリオページで裏を取ることをおすすめします。

EquinixやDigital Realtyの配当利回りはどのくらいですか

配当利回りは株価によって日々変動するため、本記事では特定の利回り（%）を断定的には記載していません。1株あたりの配当実績額と宣言日・支払日は本文の表のとおりで、最新の株価と組み合わせて利回りを計算する場合は、証券会社の銘柄ページ等で確認した日付を明記することをおすすめします。

データセンターREITはNISAの対象になりますか

制度上、国内外の上場株式・投資証券がNISA成長投資枠の対象となり得ますが、実際に取扱いがあるか・成長投資枠の対象銘柄になっているかは証券会社ごとに異なります。口座を開設している証券会社の公式サイトで個別銘柄の取扱いを確認してください。

データセンターREITとGPUサーバー直接投資はどちらがよいですか

資金規模・流動性の重視度・活用できる税制が異なるため一概にはいえません。詳しい比較はデータセンターREIT vs 直接投資の記事を、GPUサーバー投資特有のリスクはリスクのページをご覧ください。

データセンターREITへの投資について相談できますか

当サイトでは、税理士・FP等の専門家によるご相談・ご紹介は行っていません。REIT個別銘柄の売買に関するご相談は金融商品取引業者（証券会社）、税務面のご相談は顧問税理士が窓口になります。当サイトの掲載内容についてのご質問はお問い合わせページで受け付けています。

出典

本記事の内容は2026年9月16日時点で確認できた公式情報にもとづく一般的な解説であり、特定銘柄への投資を勧誘・推奨するものではありません。配当・分配金の額や利回り、税制の取扱いは変更される場合があります。投資に関する最終判断は、必ずご自身の責任で、最新の公式情報および金融商品取引業者（証券会社）・税理士等の専門家への確認のうえ行ってください。

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